manbet2023年上半年,房地产调控政策延续宽松态势。随着积压需求释放,市场快速冲高后回落,消费者依旧保持较浓观望情绪,预期相对较差。伴随各地装配式建筑政策的持续发布,部分省市对于全装修也有了更加精细化指导和要求。
精装市场方面,受新房销售不振影响,上半年精装修新开盘37.58万套,同比下跌45.1%。精装修项目渗透率为37.7%,较去年全年下降2.4个百分点。华东、华南依旧为市场主力,西南区域快速崛起。下沉市场机会持续缩减,高能级城市市占率持续提升。腰部房企渐成市场主力。“保交楼”政策促进下,2023年成为市场交房大年。
2023年上半年manbet,房地产调控政策依旧延续去年宽松态势,虽然出台次数相较去年有一定下滑,但调控政策力度持续加大。从“房地产是国民经济的支柱产业”的再次表态,到“住房消费仍然是促进消费、稳定消费的重要抓手”的提法,均强调了房地产市场压舱石、稳定器的作用。在“房住不炒”大基调下,“托而不举”依旧是政策主旋律,上半年政策多为现行政策的优化调整,或在规范市场秩序,无非常强力刺激政策,市场反映不如预期。
年中,中央政治局会议提出了“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的全新表述,给出了楼市重大调整信号,从供给不足到供给结构性过剩,房地产优化政策迎来拐点。
展望下半年,鉴于目前普通二线和三四线城市政策已经非常宽松,预计未来重点政策集中在核心一二线城市。从中央政治局会议后,四大一线城市接连表态,将结合本市实际情况,更好满足居民刚性和改善性住房需求,可以期待接下来一线城市积极谋划的政策“大招”。当然,一线城市全面松绑可能性不大,更大概率在非核心区域适度开放,在部分限制政策方面做一定放松或限制门槛的下调。“风向标”的意义,同样会对市场带来巨大信心提振,不断促进房地产市场从高速发展过渡到平稳健康发展,构建房地产长效机制。
2021年,住房和城乡建设部、国家发展改革委已经在全国各地均出台了相关政策,大多数地区都提出“十四五”装配式建筑发展目标。
2022年6月,住房和城乡建设部、国家发展改革委提出城乡建设领域碳达峰实施方案,提升住宅品质,积极发展中小户型普通住宅,限制发展超大户型住宅。推动新建住宅全装修交付使用,减少资源消耗和环境污染。积极推广装配化装修,推行整体卫浴和厨房等模块化部品应用技术,实现部品部件可拆改、可循环使用。
宁德市提出:鼓励中心城区新建商品住房一次装修到位,推广菜单式全装修模式,2023年新建商品住房全装修交付比例达到30%以上;2025年达到50%以上。
福州市提出:采用装配式全装修交付的商品房项目,符合预售条件的,允许优先申请办理商品房预售许可,确定预售价格时,扣除装配式装修造价成本(最高不超过3000元/平方米)。
鼓励福州市全装修商品房、人才租赁房、公共租赁房、政府投 资的公共建筑(包含但不限于教育、医疗项目)、产业 园等项目申报装配式装修试点项目,支持地铁车站项目申报装配式装修试点项目。
重庆市提出:加大集成厨卫、装饰墙板等工业化装修部品应用力度,建立以住宅、学校、医院为重点的通用化部品部件供应体系。
回顾上半年新房市场销售数据,一季度随着积压需求释放带动市场热度快速回升,但随着需求释放结束,消费者观望情绪依旧浓厚,加之对市场预期的走弱,新房销售数据再次快速回落。从数据来看,上半年商品住宅销售面积在上一年已经同比下26.6%的基础上再次同比下跌2.8%,可见新房销售数据表现确实不如人意。
新房销售面积持续走冷由多重原因导致,一是消费者收入预期的降低导致消费欲望的下降。二是房企出险、新房烂尾等导致消费者新房消费信心不足。三是二手房供应增加分流新房市场客户,二手房出货困难导致换房行为受阻等等。
新房销售作为地产环节重中之重,其逐渐走低无论对于土地、开盘,还是融资、交付等的复苏都具有非常大的影响。其中,反馈到新开盘市场,带来的后果是房企更加注重“以销定产”,新开盘规模持续走低。从奥维云网地产大数据来看,上半年新开盘1663个项目,合计121.19万套,同比下跌32.6%。
相较于两年前418.95万套的半年度新开盘市场规模,今年上半年121.19万套的新开盘规模已不足三成。市场下滑的速度超过了大多数人的预期,同样给不少上下游企业带来了巨大的挑战。随着突飞猛进发展模式的结束,未来房地产新发展模式逐渐形成,新房市场增量竞争转向存量市场竞争,同时保障房、租赁住房等市场逐渐成为发力重点。
据奥维云网地产大数据监测,上半年新开盘精装项目627个,同比下跌31.5%,精装套数37.58万套,同比下跌45.1%。毛坯项目1036个,同比下跌23.2%,毛坯套数83.6万套,同比下跌24.8%。
从市场表现来看,无论是新开盘项目个数还是开盘套数,毛坯房跌幅均小于精装修跌幅。此外,无论是精装还是毛坯,项目数跌幅小于套数跌幅,说明在目前市场下,受制于房企资金等因素,单项目规模处于持续萎缩的状态,大盘逐渐消失,中小盘成为市场主流。
渗透率方面,以项目个数计算,上半年精装项目渗透率为37.7%,较去年全年下降2.4个百分点。以精装套数计算,上半年精装套数渗透率为31%,较去年全年下降4.9个百分点。在市场下行趋势下,更多的项目选择毛坯而非精装交付。
从房地产开发流程来看,新开盘规模除了受制于新房销售因素外,同样受制于一级市场土地成交规模的高低。
从宅地成交规模来看,2023年上半年共成交宅地3995宗,较去年同期下降26.8%。宅地成交规模的下降,导致新开盘市场规模的大幅下滑。从2020、2021年数据来看,新开盘项目个数约为宅地成交宗数一半左右,2022、2023H1占比仅为32%、42%。市场下行导致新开盘的下降,如若市场好转,势必会有更多潜在项目入市。但总的来看,宅地成交处于下降通道中,新开盘规模、精装规模均难以快速大幅回升。
在新的市场供需关系下,随着房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步建立,新房市场在房地产市场占比将逐步下降,保障性租赁住房、城中村改造、城市更新等将成为房地产市场重要组成部分。
“十四五”期间,全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套, 2021-2022年,全国已完成开工334万套,未来三年尚余536万套保障性租赁住房需要开工。据奥维云网地产大数据统计,2023年各省市已公布保障性租赁租房计划开工约200万套。
此外,年初全国住房和城乡建设工作会议提出,2023扎实推进棚户区改造,新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。
可见,除了新房市场之外,保障性租赁租房、公租房、共有产权房、棚户区改造规模依旧庞大,为上下游企业提供较大市场空间。
从部品来看,建材部品、卫浴部品、厨房部品多为标配类产品,市场份额接近百分之百,2023年上半年配置率基本保持不变。舒适类、智能类为增值类部品,配置率持续提升。
从品类来看,消毒柜、电热产品持续下滑,逐步被洗碗机、壁挂炉、燃气热水器、空气能等产品所代替。
从区域市场分析,上半年华东市场依旧为主力,精装项目有289个,规模达到15.22万套,市场份额在40.5%,其次华南市场份额为24.5%,西南市场份额提升6.5个百分比;
增速方面,各大区均有不同程度的下降,其中西南下降最慢,同比下降仅为0.8%,得益于成都、重庆、云南昆明、西双版纳等规模拉动。
从城市等级分析,2023上半年新一线城市需求最高,规模达到14.79万套,市场份额为39.3%;
在增速方面,各线城市均有所下降,其中四线下降最慢,得益于聊城、云南部分四线城市项目拉动。
从整体来看,三线及以下城市市场规模占比在不断下降,精装修项目主要集中在一二线高能级城市。尤其在一线年市场规模占比翻倍上涨后,2023年上半年持续保持超两成市场份额。
从城市集中度来看,上半年精装修商品住宅市场TOP30城市规模30.07万套,合计份额80.0%,较去年提升2个百分点。随着近两年城市集中度的持续提升,对于部品供应商来说,重点关注TOP30城市已经可以覆盖绝大多数精装修市场。
从具体城市来看,成都市场异军突起,以4.26万套占据市场首位,同比增长21.1%,背后主要受房地产市场快速复苏拉动。据相关数据显示,上半年成都新房市场同期上涨8.3%,位居全国18个上涨城市之首,新房成交量达8.1万套,二手房爆量增长至11.9万套,同比增长65%。
此外,深圳、厦门、上海、太原精装修规模同样保持正增长态势,值得重点关注。
2023上半年精装修项目涉及城市数量88个,同比下降22.1%。从城市精装套数渗透率结构来看,上海、杭州、广州等16个城市精装率超80%,较去年占比上涨11.3%,成都、深圳、苏州、东莞等12个城市精装套数渗透率在60%-80%之间。
从各线城市来看,城市能级越高,精装项目渗透率越高,一线%,四线%。高能级城市精装项目渗透率持续上涨,低能级城市精装项目渗透率持续下降。一线%。四线-2023年H1各线城市精装项目渗透率
从房企数量来看,上半年精装住宅市场开发商仅359家,同比下降32.3%。其中新一线、二线城市开发商参与数量较多,超过100家,一线多家。
从开发商阵营来看的线%,但同比下滑明显。TOP31-50、TOP51-100开发商份额持续增加,腰部房企发力明显,占比超40%manbet,新进企业多为地方国企、城建公司等。TOP100以外房企份额占比约3成,较去年有一定下滑manbet。
从具体房企来看,TOP3开发商中,保利发展、万科坚守,与去年相比,华润置地、龙湖地产进入前5,滨江集团、深业集团进入前十。
从规模增速来看,上半年精装修规模TOP50房企中,接近一半企业保持正增长趋势,分别为深业集团、中国石化、兴城人居、象屿集团、北京城建、山西建投、广州市增城区富沁房地产开发、深圳地铁置业、卓越集团、美盛地产、武汉城建、绍兴市上虞鸿雁建设、伟星房产、云南盈江浦弘置业、上海城建、中诚新拓、东莞实业投资、泽锋业集团manbet、保亿置业、东方希望企业管理、厦门炬业房地产开发、湛江大中纺织、众成集团。
从头部房企拿地来看,房企均趋于谨慎态势,前十房企除建发、华润、伟星外,拿地量均大幅下滑manbet,中国铁建、滨江集团拿地宗数下降最多。
随着近两年“保交楼”政策不断落地,各地市场竣工数据表现优异,据国家统计局数据显示,2023年上半年,商品住宅竣工面积24603.6万平方米,同比增长18.5%。
从新开盘市场来看,在不考虑延期等情况下,2022年原计划交房项目数量8066个,其中精装项目为3362个。2023年原计划交房项目为8428个,同比增长4.5%。精装修项目3469个,同比增长3.2%。
从精装修市场来看, 2022年精装市场延期项目超过三成,20%以上项目延迟到23年交房,未来在“保交楼”政策加持下,23年即将迎来交房潮,预计23年交房规模近305万套,24年下滑至210万套,期间给产业链上下游企业提供大货供应机会。
展望2023年下半年,随着房地产供求关系转换的定调,下半年房地产放松政策力度有望再次增强,核心一二线城市具体政策的出台将不断带动市场预期的好转,拉动新房市场稳步复苏,进而带动新开工、新开盘等项目指标的回暖。
2023年全年来看,精装修市场规模预计相较去年依旧保持下滑趋势,但对于品牌商来说,工程端毋庸置疑是企业重要的销售渠道,其批量化、标准化的业务模式依旧能够为企业带来明显的规模效应与成本摊薄。当然,不可忽视的是工程端竞争压力日益增大,企业未来需要更加精细化运营,抓住更多的破局机会,比如保障房、公租房、棚改安置、酒店、养老地产、团装等。
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